Что необходимо при покупке квартиры. Что нужно знать при покупке квартиры

Чтобы защитить личные интересы и уберечь себя от мошенников при оформлении договора купли-продажи квартиры, необходимо последовательно пройти несколько этапов. Рассмотрим пошаговый алгоритм действий при покупке заветных квадратных метров.

• изучение психического и физического здоровья продавца;
• анализ законности получения прав на квартиру по договору дарения, наследству или решению суда;
• ознакомление с информацией об истории смены собственников и реальном количестве законных владельцев недвижимого имущества;
• обращение в органы опеки и попечительства с запросом о наличии прав на продажу квартиры, собственниками которой являются несовершеннолетние дети;
• поиск информации о сложившихся отношениях собственников жилой недвижимости с правоохранительными органами.

• иметь четкое представление о прошедших капитальных ремонтах, реконструкциях, перепланировках, состоянии сантехнического оборудования и иных коммуникаций;
• удостовериться в подлинности всех правоустанавливающих документов и отсутствии долгов по коммунальным услугам;
• проверить квартиру на ее возможное нахождение в залоге.

• паспорт или документ, его заменяющий;
• свидетельство о заключении брака (при приобретении недвижимости в совместную собственность с мужем/женой);
• нотариально заверенное согласие одного из супругов на приобретение недвижимости в единоличную собственность;
• кредитный договор (если приобретение жилой недвижимости осуществляется на кредитные денежные средства);
• справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о дееспособности продавца;
• разрешение органов опеки;
• выписка из кадастрового плана;
• свидетельства о рождении детей;
• технический паспорт квартиры;
• выписка из единого государственного реестра;
• информационная справка «О регистрации» (форма 9) с перечнем собственников и прописанных лиц;
• заверенные нотариусом обязательства прописанных граждан о выписке из продаваемой квартиры;
• архивная форма 9 о ранее прописанных, времени, адресе и причинах выписки предыдущих жильцов.

При передаче наличных денежных средств за квартиру потребуйте от продавца написать расписку о получении денег. Помните, что оплате должны предшествовать заключение и регистрация сделки.

На нашем сайте доступны для скачивания.

Приобретение собственной жилплощади – радостный и волнительный момент для каждой семьи. Но под эгидой торжественности зачастую скрываются подводные камни в виде обмана и неправильной юридической стороны вопроса. Поэтому каждой семье следует изучить, что нужно знать при покупке квартиры, в каком бы доме она не находилась, – в новостройке или уже на вторичном рынке. Покупка квартиры – это важный момент, поскольку сопровождается крупной денежной тратой.

Поскольку финансовая нестабильность, да и экономика в целом не дают каждой семье приобретать недвижимость с легкостью и после годового накопления, собранные денежные средства придется тратить с умом. В чем заключаются риски заключения сделки и как избежать обмана со стороны продавца или законодательства, подробно будут рассказаны в статье.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Перед любой сделкой о приобретении квартиры выбранный объект недвижимости необходимо проверять.

К числу основных моментов следует отнести следующие требования.

Проверка правоустанавливающих документов

В первую очередь покупатели должны обратить внимание на наличие правоустанавливающих документов на квартиру – это подтверждает возможность дальнейшего оформления сделки и прав на продажу продавцу в целом. К правоустанавливающим документам относят:

• Выписку из ЕГРН – действует с 2017 года, до этого времени в Россреестре выдавались свидетельства о праве собственности на недвижимость.
• Договора основания на каждого собственника , если их несколько – документ отмечает право пользования квартирой и ранее произошедшего оформления прав собственности (договор купли-продажи, дарения и т. д. ).
• Технический и кадастровый паспорт – должны быть в обязательном порядке, без них последующая регистрация прав на новых собственников не произойдет.

Это далеко не все справки, которые должен будет предоставить продавец – остальные имеют малый срок действия (от 10 дней до месяца ), поэтому заказывать продавец их будет по факту оформления сделки. Полный перечень необходимых для регистрации документов будет приведен далее.

Проверка истории квартиры

Покупатели всеми способами должны проверить историю приобретаемой недвижимости. Речь идет не о смертях и прочих произошедших событиях, а о юридической стороне. К основополагающим факторам относят:

• Наличие обременения на квартиру – недвижимость может быть в залоге у банка, у приставов и у прочих госструктур. Любое обременение отражается в Россреестре, поэтому можно воспользоваться официальным сайтом и запросить выписку онлайн. Также можно запросить электронную выписку из ЕГРН.
• История сделок – продавец должен представить покупателю выписку из ЕГРН о переходе прав собственности на выбранную недвижимость. В справке будут в точности отображены произошедшие сделки по квартире со времен ее приватизации. При наличии большого количества сделок покупателю следует насторожиться.
• Наличие долгов – не менее основное, на что обратить внимание при покупке квартиры. Наличие задолженности по коммунальным платежам может привести к проблемам последующего погашения – покупатели будут вынуждены расплачиваться за продавца. Поэтому у настоящего собственника квартиры следует запросить выписки с лицевых счетов всех соответствующих организаций с информацией до последнего месяца.

При отсутствии задолженностей по коммунальным платежам факт уточняется в договоре купли-продажи.

У продавца могут быть долги за квартиру – об этом он предупреждает заранее и снижает стоимость недвижимости в прямой пропорциональности (может больше по личному желанию ).

Качество квартиры

Качество квартиры проверяется визуально – наличие трещин в стене и прочих поверхностях, а также сделанный ремонт. Здесь важно оценить последующие возможные затраты на переделку ремонта «под себя». Покупатели должны соизмерить стоимость недвижимости и последующие затраты.

Но это далеко не основная деталь в рассмотрении вопроса. Качество квартиры – это наличие перепланировки. Она может быть – это не возбраняется, но по факту должна быть узаконена . Узнать о проведенной перепланировке можно сверив данные предложенного техпаспорта и квартиры при личном осмотре.

Квартиру с неузаконенной планировкой можно продать, но в последующем покупателям придется затратить время и деньги для оформления нового техпаспорта.

Проверка продавца

Вопрос, как правильно купить квартиру, не исключает факта проверки продавца. Это не так легко, как кажется на первый взгляд. Проверка документов и соответствия паспортных данных с фотографией не единственная, хотя и важная. Гораздо сложнее обстоят дела с подтверждением дееспособности продавца.

По состоянию психологического здоровья собственник может быть признан недееспособным , а также временно пребывать в алкогольном запое или наркотическом опьянении.

Проверить запой или временное опьянение от употребления наркотиков просто – это выдает поведение человека. Но вот дееспособность проверяется только через психдиспансер, в который рекомендуется отправиться вместе.

Проверка прав третьих лиц

Эта проверка является основной, поскольку в предыдущих моментах оформление сделки могут приостановить сотрудники Россреестра. При наличии прав собственности третьих лиц по их запросу сделку могут аннулировать, а покупателей попросить освободить помещение. Поиски продавца и денег не всегда заканчиваются в пользу пострадавшей стороны.

Проверка прав третьих лиц заключается в следующей последовательности:

1. Проверка согласия супруга – даже если у квартиры один собственник, но приобреталась она в браке, продавец должен представить нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу.

В противном случае второй супруг, без ведома которого проводилась сделка, может ее аннулировать и выселить покупателей либо проживать вместе с ними.

2. Проверка на отсутствие прописанных лиц – продавец должен предоставить выписку из паспортного стола, а лучше расширенную домовую книгу, в качестве доказательства об отсутствии прописанных лиц в квартире. Подобное можно проверить дополнительно из квитанций по квартплате.

Выписка же из домовой книги укажет выписанных людей не по новому адресу, а в места лишения свободы или психдиспансер.

3. Проверка наследственных прав – если недвижимость была получена по факту наследства, рекомендуется проверить, нет ли третьих претендентов. Это можно осуществить у нотариуса, который оформлял факт вступления настоящего собственника в наследство.

При наличии третьих лиц, которые также имеют право на наследственную часть, сделку могут признать недействительной.

4. Проверка на несовершеннолетних собственников – в этом случае продавец должен представить разрешение с органов опеки, в противном случае в Росреестре откажутся оформлять сделку.

Как избежать обмана при покупке квартиры? Видео:

Покупка квартиры на вторичном рынке

Пошаговая инструкция приобретения квартиры на вторичном рынке опускает часть проверки выбранной недвижимости, но не исключает ее. Как только выбранная жилплощадь пройдет проверку и окажется «чистой», можно приступать к следующим этапам оформления сделки:

На этом процедура приобретения заканчивается – новые покупатели после получения готовой выписки из ЕГРН должны переоформить лицевые счета в организациях, предоставляющих коммунальные услуги, а также прописаться сами.

Для обращения в Регистрационную палату необходимо приготовить следующие документы:

• паспорта и ИНН участников сделки;
• правоустанавливающие документы от продавца – свидетельства о праве собственности, прежний документ купли-продажи или дарения и прочие;
• кадастровый и технический паспорт;
• составленный договор-купли продажи (в трех экземплярах ) с указанием основных моментов осуществления сделки – с произошедшей оплатой, с условиями выписки, с условиями освобождения квартиры собственником и прочие моменты;
• акт приемки-передачи квартиры – в 3 экземплярах;
• справка о составе семьи, подтверждающая отсутствие прописанных жильцов;
• справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
• согласие супруги или супруга, заверенное у нотариуса;
• разрешение от органов опеки;
• чек оплаты госпошлины.

Вторичка – это наиболее безопасный объект приобретения, поскольку покупка квартиры в строящемся доме может закончиться приостановкой строительства. В результате дольщики оказываются обманутыми.

Купить квартиру от застройщика

Купить квартиру в новом доме – это всегда риск . Несмотря на тот факт, что у строительной компании отличная репутация, все может измениться в один миг. В результате покупатели могут остаться и без квартиры, и без денег – все объясняется приостановкой или полной «заморозкой» строительства.

Поэтому пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке предусматривает следующие пункты:

1. Изучение объекта – важно выяснить, на каком этапе идет строительство, кто застройщик и какова его репутация, попытаться найти в интернете отзывы о работе строительной компании.

2. Оформление договора с застройщиком – на этом этапе следует выбрать вариант приобретения квартиры.

Здесь может быть 3 варианта:

• договор уступки права (покупка у соинвестора или бывшего собственника в случае перепродажи ),
• договор участия в долевом строительстве (заключается с застройщиком без всевозможных предварительных договоров без учета законодательства ),
• договор строительно-жилищного кооператива (подразумевается уплата пая на основании согласия всех собственников квартир ).

Последний вариант является наиболее рискованным, потому как не имеет соответствующего оформления. Договора следует заключать только с застройщиком.

3. Получение ключей и оформление акта приемки-передачи – осуществляется по факту окончания строительства. В акте следует внимательно изучить условия, а также проверить выполнение ранее оговоренных работ.

4. Оформление квартиры в собственность и прописка – с полученными документами от застройщика отправляются в Регпалату для последующего оформления документов на имя покупателей.

По факту заключения договора с застройщиком следует учесть, что придется подготовить следующие документы:

• договор участия в долевом строительстве;
• проектную декларацию;
• свидетельство о праве собственности на участок – предоставляет застройщик;
• паспорта всех участников сделки, включая гражданский документ самого застройщика;
• заявления участников соглашения;
• оригинал кадастрового плана;
• расширенный план объекта;
• разрешение на строительство от государственных органов – предоставляет застройщик.

При подписании договора покупатели должны обратить внимание на сроки сдачи дома , а также на возмещение ущерба в случае несоблюдения описанных условий.

Как правило, в случае несоблюдения сроков застройщик выплачивает компенсацию – эта тема щепетильна для застройщиков, поэтому они предпочитают заключать предварительный договор без указания сроков сдачи дома в эксплуатацию.

Риски при покупке квартиры в новостройке. Видео:

Покупка квартиры в ипотеку

Зачастую люди решаются на приобретение квартиры в самый серьезный момент – во время обострения конфликта между детьми и родителями, в период развода и прочих ситуациях. Как правило, достаточной суммы на покупку собственной недвижимости в такой ситуации нет.

Как купить квартиру, если нет денег – на помощь в России приходит ипотека . Кто-то говорит о рутине и долговой яме, но пока это единственный выход приобрести квартиру самостоятельно и с нуля.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку представляется следующим образом:

Представленная последовательность может несколько видоизменяться в зависимости от сложившейся ситуации.

Об услугах риелтора

Зачастую люди, которые не желают заниматься поисками квартиры и оформлением документов, прибегают к услугам риелторов . Здесь есть свои подводные камни.

Во-первых , можно «напасть» на мошенника, который «подтасует» документы и продаст квартиру: чужую, сданную в аренду, арестованную.

Во-вторых , риелторы нередко завышают стоимость квартир, захватывая часть денег себе (помимо оплаты за услуги ). Об этом может не знать продавец.

В-третьих , не все риелторы занимаются полным сбором документов – к примеру, ипотека зачастую оформляется только самими покупателями. Здесь работы риелтора нет – банки общаются с заемщиками напрямую.

Исходя из всего этого, следует сделать вывод, что, зная все тонкости оформления сделки, лучше провести процедуру самостоятельно. По факту работа риелтора – это поиск квартиры, удовлетворяющей требованиям покупателей, составление договора купли-продажи и акта приемки-передачи, сопровождение участников сделки в Регпалату.

Узнав, сколько стоят услуги риелтора при покупке квартиры (от 50 тыс. рублей ), покупатели решают действовать сами.

Этому есть объяснение: обращение к юристу за консультацией затребует не более 1 тыс. рублей , составление у него договоров – не более 3 тыс. рублей за каждый. Экономия на лицо.

Но если есть опасения попасться в лапы продавцов-мошенников, лучше обратиться к риелторам, но в проверенную фирму и с составлением договора.

Имущественный вычет при покупке квартиры

Мало кто знает, но российское законодательство помогает гражданам (как бы не ругали правительство ), поэтому предусматривает имущественный вычет после покупки квартиры.

Как вернуть 13 процентов от покупки квартиры:

1. Через год после приобретения запросить по месту работы справку о доходах по форме 2-НДФЛ.
2. С этой справки заказать налоговую декларацию на имущественный вычет.
3. Подать документы – паспорт, имеющиеся документы на квартиру, декларацию и справку 2-НДФЛ в налоговое учреждение.
4. По факту обработки документов через 2-3 месяца можно получить сумму, равную уплаченным налогам собственником за год работы и владения квартирой.

Получается, что сумму в 260 тыс. рублей налоговые структуры могут разбить на несколько частей в зависимости от уплаченных налогов. Подавать на имущественный вычет следует в течение первых 3-х лет владения квартирой.

Если собственник вдруг оказывается без работы, когда процедура имущественного вычета уже запущена, суммы не «сгорают» – подача деклараций может возобновиться вновь в любой момент. Обращаться в налоговые органы разрешается каждый проработанный год с выплатой налогов.

Стоит прочесть

Если вы намерены купить жилье и имеете непреодолимое желание въехать сразу, то приобретение квартиры на вторичном рынке – это подходящий и удобный вариант, ведь отсутствуют риски переноса сроков сдачи дома из-за проблем у застройщика. С другой стороны, покупка готового жилья также связана с рисками. Например, позже вы можете узнать, что на квартиру претендуют третьи лица, на неё наложены обременения или же договор купли-продажи составлено на лицо, что не имеет права владения.

Консультации с юристами или риелторами могут уменьшить эти риски. Но если у вас есть время и желание, то разобраться в тонкостях процедуры приобретения жилья можно и самому. Только подходить к этому нужно серьезно и с умом. Если все же возникают некие сомнения, то надежнее будет обратиться за помощью к профессионалам.

Давайте попробуем разобраться, возможно, все не так сложно. Мы подготовили для вас инструкцию как проверить квартиру «на чистоту».

1. Подбираем квартиру

Когда вы только выбираете приемлемый вариант, нужно внимательно его изучить, чтобы не возникло дополнительных проблем с незаконной планировкой, водопроводом или же несносными соседями.

Нужно получить информацию о техническом состоянии всего дома и самой квартиры. Эта информация включает год постройки, материалы, состояние конструкций и перекрытий, коммунальные услуги, проводки, санитарное состояние подъезда и прилегающих территорий, а также разузнайте информацию о тех, с кем вы планируете жить по соседству.

Дальше нужно сверить фактическую планировку квартиры с документами бюро технической инвентаризации (БТИ) (экспликация или технический паспорт). Ведь согласно закону Украины все самостоятельные перепланировки должны быть согласованы с официальными органами.

2. Проверяем документы на право собственности продавца

И вот вы прошли первый этап, получив положительные результаты проверки соответствия планировки квартиры с документам БТИ. Теперь следует перейти ко второму этапу и проверить правоустанавливающие документы на недвижимость. У владельца обязательно должен быть документ, что подтверждает право собственности на имущество.

Право собственности на объект недвижимости может возникать на разных основаниях: в процессе приватизации государственного жилого фонда, инвестирования средств в строительство многоквартирного дома, в результате сделки купли-продажи недвижимости или обмена. Также возможно унаследовать квартиру или получить в подарок.

Правоустанавливающий документ – это документ, который подтверждает право владения, пользования и распоряжения принадлежащей недвижимостью.

Необходимо проверить подлинность таких правоустанавливающих документов на признаки подделки, то есть подчисток, дописок или иного изменения содержания.

Важно также обратить внимание на условия договоров. Ведь предшествующий и нынешний собственники квартиры могли закрепить в договоре условие, которое нужно выполнить. В ином случае, возможно возникновение у одной из сторон права на односторонний отказ или же расторжения договора. При существовании такого условия, важно получить у продавца квартиры документы, что подтверждают выполнение данного пункта.

Если квартиру продают по доверенности – хорошенько подумайте, хотите ли вы заключать такую сделку. Если вы смело решили идти дальше, то сначала потребуйте личной встречи с тем, кто выдал доверенность.

Будьте очень внимательны, если продавец получил квартиру в наследство или в дар, но не является родственником предыдущего собственника, ведь возможны конфликты и споры между продавцом и родственниками бывшего владельца. Если при этом собственник хочет продать жильё почти сразу после регистрации своего права, то нужно проявить особую бдительность и осторожность.

3. Изучаем историю квартиры

Переходим к третьему этапу. Попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этом документе содержится вся история квартиры, начиная с 1998 года, ведь именно в этом году был создан ЕГРП.

Изучая выписку, обратите внимание как часто квартира перепродавалась за последнее время. Частота сделок в течение непродолжительного периода времени может свидетельствовать о юридических проблемах. Поэтому есть вероятность возникновения споров о праве на объект.

По выписке можно проверить находилась квартира в спорах или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. Наличие споров необязательно тянет за собой риски. Вам нужно внимательно изучить обстоятельства дела (срок давности, результаты), а потом решать вопрос самостоятельно или же обратиться к специалисту.

4. Проверяем личность продавца квартиры

Также нужно проверить и самого собственника. Начинать процедуру нужно с исследования подлинности его паспорта. Поэтому обратитесь в местный паспортный стол.

Если договор подписывается по доверенность, то она обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует знать, что сделка с доверенным лицом – это всегда дополнительные риски.

Дееспособность продавца – тоже немаловажный вопрос. Если даже человек и внушает доверия и его никак нельзя назвать «странным», лучше всегда перестраховаться. Самым верным способом является получение от продавца справок с наркологического и психоневрологического диспансеров в вашем присутствии. Но при этом возникают определенные трудности. Ведь кому по душе такая процедура?

5. Проверяем права третьих лиц

Для того, чтобы проверить права третьих лиц, попросите продавца предоставить вам расширенную выписку из домовой книги. Так вы сможете ознакомиться с информацией о тех, кто зарегистрирован в квартире по месту жительства и сохраняется ли это право после продажи.

Например, споры могут возникнуть, если кто-то из членов семьи, зарегистрирован в данной квартире, пропал безвестно. Случиться может всякое, и никто не дает гарантии, что через пару лет человек не будет претендовать на квартиру. Поэтому хорошенько взвесьте все «за» и «против».

Обратите внимание не зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. Если вы столкнулись с такой ситуацией, то до подписания договора следует убедиться в наличии разрешений органов опеки.

Если продавец состоит в браке, то нужно получить согласие супруга на продажу квартиры, заверенное нотариусом.

В таком деле как покупка квартиры нужно быть особо бдительным и обращать внимание на все нюансы, чтобы не попасть в хорошо спланированную аферу. Как говорится, доверяй, но проверяй.