Основные признаки недвижимости. Основные фундаментальные свойства недвижимости. Сущность объектов недвижимости. Особенности недвижимости как товара К основным признакам недвижимости относятся

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и под почвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Кроме основных признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Основные признаки недвижимости:

Основные фундаментальные свойства недвижимости:

1. Неподвижность

2. Материальность или непотребляемость,

на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России им еще не присвоены специальные термины, а в зарубежной практике они именуются финксчерсами и ЧЭТЛами.

Финксчерс – движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в здании или сооружении так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (напр., оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери).

ЧЭТЛ – любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее части, это право аренды, хозяйственного ведения, право «золотой акции».

Планирование материально-технического обеспечения предприятия.

План:

Цели, задачи, содержание планирования;

Определение потребности в мате­риально-технических ресурсах;

Изучение рынка сырья и материалов;

планирова­ние закупок.

1. Цели и задачи планирования потребности в материально-технических ресурсах

Расчёты в потребности в материальных ресурсах осуществляются в плане материально-технического обеспечения предприятия. От тщательности его обоснования зависят не только выполнение производственной программы и эффективность работы данного предприятия, но и многих других, так как установленные в нём объёмы поставок материальных ресурсов одновременно являются основанием для разработки плана производства и реализации продукции других предприятий и объединений.


Целью разработки плана материально-технического обеспече­ния является оптимизация потребности предприятия в материаль­но-технических ресурсах, так как экономия на ресурсах может привести к ухудшению качества и конкурентоспособности про­дукции, а стремление к созданию сверхнормативных запасов и не­рациональному использованию ресурсов - к «омертвлению» обо­ротных средств и снижению эффективности их использования, что, в конечном счете, скажется на конечных результатах деятель­ности предприятия.

Основными задачами плана материально-технического обес­печения (МТО) являются:

Своевременное и полное удовлетворение потребности предприятия в материально-технических ресурсах;

Обеспечение высокого качества поставляемых ресурсов;

Минимизация затрат на приобретение, доставку и хранение товароматериальных ценностей;

Определение оптимальных сроков поставки и размеров транспортных партий приобретаемых материальных ресурсов;

Определение оптимального уровня запасов материально-технических ресурсов;

Разработка политики всемерной экономии материальных ре­сурсов, максимального вовлечения в хозяйственный оборот вто­ричного сырья, опережающего развития производства экономич­ных и ресурсосберегающих видов продукции и технологий;

Создание условий для эффективной деятельности структур­ных подразделений предприятия на принципах полного коммерче­ского расчета и т.д.

Исходными данными для разработки плана материально-тех­нического обеспечения являются намеченные объемы производства, объемы работ по техническому и организационному развитию, капитальному строительству, а также нормативная база с учетом заданий по снижению норм расхода материалов.

План материально-технического обеспечения со­ставляется в натуральном и стоимостном выражении на год и с разбивкой по кварталам.

План материально-технического обеспечения предприятия составляется в 4 этапа.

На 1 этапе разрабатывается проект плана в форме заявок, содержащих расчеты потребности в отдельных видах материаль­ных ресурсов. Исходной базой при этом являются: стратегический план предприятия; достигнутые показатели потребления ресурсов года, предшествующего планируемому.

На 2 этапе проводится анализ эффективности использо­вания материальных ресурсов, проект плана материально-технического обеспечения корректируется на основе уточненной произ­водственной программы, уточненных заданий по внедрению новой техники и проведению экспериментальных работ, скорректиро­ванных норм расхода материалов и производственных запасов.

На 3 этапе проводится анализ рынка сырья и материа­лов, оценивается целесообразность приобретения того или иного ресурса или изготовления его на предприятии собственными сила­ми и принимается решение о закупке.

На 4 этапе составляются балансы материально-тех­нических ресурсов и планы закупок.

Имея земельный участок как составную часть, все искусственные строения (объекты недвижимости) владеют родовыми признаками, которые позволяют отличить их от подвижных объектов. Это:

1. Стационарность, недвижимость . Этот признак характеризуется крепкой физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения вреда, который делает этот объект непригодным для последующего использования.

2. Материальность . Недвижимость всегда функционирует в натурально вещественной форме. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о размерах, форме, поверхности, ландшафте.

3. Долговечность . Срок использования недвижимости выше, чем срок использования всех других товаров (исключением являются отдельные виды ценных камней и изделий из драгоценных материалов).

Кроме общих родовых признаков недвижимости, можно выделить и собственные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объекта недвижимости. Так, практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, земельных участках, сооружениях, поскольку у каждой обязательно будут отличия: расположение относительно других объектов недвижимости, к частям света, к инфраструктуре. Это свидетельствует об уникальности и неповторимости каждого отдельного объекта недвижимости.

Недвижимость владеет повышенной экономической ценностью . Это предопределено тем, что она предназначена для долгосрочного использования и не потребляется в процессе использования. Как правило, недвижимость имеет конструктивную сложность, которая требует значительных расходов на поддержание ее в надлежащем состоянии.

Кроме того, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение , которое может быть производственным и непроизводственным. Объекты, которые имеют производственное функциональное назначение прямо или косвено принимают участие в производстве продукции, предоставлении услуг. Объекты непроизводственного назначения обеспечивают условия для обитания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования .

1.4. Общая классификация недвижимости

С целью анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, то есть выделить те или другие однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах используется классификация объектов недвижимости по разным признакам: физическому, юридическому статусу, назначению, месту расположения, размеру, форме собственности.

Определение понятия “недвижимость” уже предусматривает выделение в ее структуре двух составляющих (а именно, в зависимости от происхождения ): естественных и искусственных объектов недвижимости.

Естественные объекты – земельный участок, леса и многолетние насаждения, участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще “недвижимостью по природе”.

Искусственные объекты составляют две категории – жилье и не жилые помещения. Эта группа объектов еще называется “недвижимостью по закону”.

Рядом с таким делением, недвижимость классифицируется по ряду других признаков, которые способствуют более удачному исследованию рынка недвижимости и облегчают разработку и применение методов оценки разных категорий недвижимости.

Признаки, по которым проводят классификацию недвижимости чаще всего.

По характеру использования выделяют:

    жилые объекты недвижимости: дома, коттеджи, квартиры. К жилой недвижимости относят: малоэтажные дома (до 3 этажей), многоэтажные дома (4-9), дома повышенной этажности (10-20 этажей), высотные дома (свыше 20 этажей). Объектом жилищной недвижимости может быть также кондоминиум, секция, подъезд, квартира, комната, дачный дом;

    недвижимость для коммерческой и производственной деятельности: гостиницы, офисные помещения, рестораны, магазины, фабрики, заводы, склады;

    объекты недвижимости для сельскохозяйственных потребностей: фермы, сады;

    общественные дома и сооружения:

    лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых, санатории);

    учебно-воспитательные (детские садики, ясли, школы, институты);

    культурно-просветительные (музеи, парки культуры и отдыха, театры, цирк, планетарии, зоопарки, ботанические сады);

    специальные дома и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и тому подобное;

    инженерные сооружения (мелиоративные сооружения и дренаж, шахты, тоннели, дамбы, эстокады) и передаточные устройства.

По целевому назначению выделяют: недвижимость для ведения бизнеса; для обитания владельца; для инвестиций; как товарный запас.

По форме собственности : частный, государственный и муниципальный фонд.

По степени специализации :

    специализированая недвижимость – недвижимость, которая в силу своего специализированного характера достаточно редко, или никогда не сдается в аренду, не продается на открытом рынке, кроме случаев, когда эта недвижимость реализуется как часть бизнеса, который ее использует (например, нефтеперерабатывающие и химические заводы; электростанции; музеи; библиотеки);

    неспециализированная – другая недвижимость, на которую существует спрос на рынке для инвестирования, использования с существующей или другой аналогичной целью.

В зависимости от готовности к эксплуатации выделяют объекты недвижимости введенные в эксплуатацию; те, которые требуют реконструкции или капитального ремонта; а также недостроенные объекты. Недостроенные объекты – это объекты, для которых в установленном порядке не оформлены документы об их принятии в эксплуатацию. Их можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и те, на которых работы прекращены по определенным причинам (консервирование или полное прекращение работ).

В зависимости от возможности воссоздания в натуральной форме выделяют: воспроизводимые объекты недвижимости – дома, сооружения, многолетние насаждения и невоспроизводимые – земельные участки.

Относительно жилых объектов недвижимости возможны разные типологические построения.

Так, в зависимости от длительности и характера использования жилья выделяют:

    первичное жилье –постоянное местожительство

    вторичное жилье – загородное, которое используется в течение ограниченного времени

    третичное жилье – предназначено для краткосрочного обитания (гостиницы и тому подобное).

Относительно условий больших городов принято выделять:

1 ) жилье высокой степени комфортности (элитное жилье) . К такому жилью относятся такие основные требования: размещение в наиболее престижных районах города; кирпичные стены; красивый вид из окон; свободная планировка; общая площадь квартир не менее 100 м2; наличие двух или больше изолированных комнат по конфигурации приближенных к квадрату и большой кухне (площадью не менее 15 кв.м.); круглосуточная охрана; подземный гараж, паркинг, социальный состав обитателей, близко расположены магазины и службы быта.

Для малоэтажных домов котеджного типа, которые входят в состав элитных, характерно: размещение на расстоянии около 1 часа езды от города, кирпичные стены, два или больше уровней застройки, наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2 ) Жилье повышенной комфортности . Для объектов свойственны такие признаки: возможность размещения в разных районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья; индивидуальное планирование, минимальный размер квартиры 50-60 кв.м., распределение на жилую и не жилую зоны, большая лоджия, наличие нескольких санузлов; обязательно наличие мест для паркования машин.

Относительно малоэтажных домов, расположенных в пригородной зоне, основными их характеристиками является высокая прочность, долговечность, низкая теплопроводимость стен, обеспеченность инженерными сетями.

3 ) Типовое жилье . Для него характерно размещение в любом районе города, соответствие архитектурно планировочных параметров современным строительным нормам и правилам.

Для малоэтажной пригородной застройки важны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4 ) Жилье низких потребительских качеств . Требования к этому типу жилья достаточно небольшие, потому допускается, расположение в непрестижных районах, отдаленность от основных транспортных коммуникаций, размещение в первых этажах домов, заниженые архитектурно планировочные характеристики и тому подобное.

Приведенная классификация учитывает преимущества целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности.

Агентства недвижимости в основу классификации объектов жилищной недвижимости закладывают две группы факторов:

    с одной стороны, это факторы, которые характеризуют жилье: общая площадь, этаж, высота потолков, стоимость;

    из другого, это факторы, которые характеризуют место расположения и окружения: зона, район, улица, близость к деловому центру, транспортным остановкам.

Кроме приведенных классификаций объектов недвижимости можно встретить и другие типологические характеристики недвижимости по иным признакам.

Определение недвижимости.

Недвижимость – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и всё, что неотделимо с ними связано как над поверхностью так и под поверхностью земли, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные недвижимостью.

Из ГК РФ: недвижимые вещи – земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. А также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания и космические объекты.

Свойства недвижимости.

Как физические объекты: местоположение, площадь и границы, размер (h, l, V), форма, ландшафт, тип почвы, залежи всевозможных ископаемых.

Как правовые объекты: право собственности, вещные права (наследование, дарение, оперативное управление, аренда , залог и др.).

Как социальные объекты: недвижимость удовлетворяет психофизиологические и интеллектуальные потребности людей.

Признаки недвижимости.

  • 1. Абсолютная неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению;
  • 2. Натурально-вещественная и стоимостная форма недвижимости;
  • 3. Сохранение натуральной формы в течение срока эксплуатации;
  • 4. Многократное использование недвижимости и бесконечное использование земли;
  • 5. Перенос стоимости по мере износа.

Классификация.

  • 1. По функциональному назначению: жилые и нежилые, последние, в свою очередь – производственные (предприятия, склады, мастерские, АЗС и др.), коммерческие (офисы, магазины, гостиницы, автостоянки и др.) и социальные (школы, детсады, больницы и др.)
  • 2. По происхождению (по воспроизведению): невоспроизводимые (земля, полезные ископаемые), воспроизводимые (всё остальное)
  • 3. По степени готовности к эксплуатации: введённые в эксплуатацию и незавершенное строительство.
  • 4. По форме собственности: государственная, частная, коллективно-совместная и долевая, недвижимость общественных организаций.
  • 5. По отраслевой принадлежности – по отраслям.
  • 6. По возможности приватизации – свободно приватизируемые, приватизируемые по решению суда и запрещенные к приватизации.

Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации

Глава 1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки

Изучение объектов и рынка недвижимости предполагает семантический (смысловой) анализ слов и выражений, отражающих их сущность. В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ) недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности. Под термином «имущество» понимается совокупность имущественных прав, принадлежащих определенному лицу, т. е. это материальный объект гражданского права, прежде всего права собственности. Соответственно понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» определяют правовые отношения объекта собственности (недвижимости), т. е. совокупность прав на объект недвижимости. Деление объектов на недвижимое и движимое имущество (п. 1, 2 ст. 130; п. 1, 2, 4, 6 ст. 131; ст. 132 ГК РФ) также проведено по основанию, связанному с правом (законом), а не в соответствии с их физической сущностью.

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«...Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».

«Недвижимое имущество – реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано.

В XIX в. в России были широко распространены понятия имение , поместье , что определялось как имущество или личная собственность в виде земельного владения помещика, обычно с усадьбой. В советской экономике понятие недвижимость не применялось, было лишь известно, что «недвижимость (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты».

В современной теории и практике рынка недвижимости в США различают такие понятия, как физический объект (real estate ) и правовые отношения (вещные права), связанные с недвижимостью (real property ).

real – действительный, реальный, настоящий, натуральный, неподдельный, непритворный (экон.), реальный (юридич., экон.), недвижимый (филос.), вещественный, материальный (спец.), истинный (юридич.), вещный (матем.), вещественный, действительный;

estate – поместье, имение, имущество, состояние;

property – - собственность, право собственности, свойство, качество.

Соответственно и в русском языке, если мы говорим о физической сущности объектов недвижимости, необходимо употребление понятия «объект недвижимости», а если мы подразумеваем правовые отношения (владение, пользование, распоряжение, т. е. собственность) более корректно будет употреблять термины «недвижимое имущество» или «недвижимость».

1.1. Отнесение материальных объектов к недвижимым

До введения в действие первой части ГК РФ в отечественной экономической теории и хозяйственной практике понятие объект недвижимости отсутствовало, а использовалось понятие основные фонды. Выведение земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия «объект недвижимости» в понятие «основные фонды». К основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды (без машин и оборудования) – составная часть недвижимого имущества – являются более узким понятием, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

ГК РФ (ст. 130) определяет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно , в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Таким образом, отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве объектов недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

По происхождению различают объекты недвижимости:

Созданные природой без участия человека;

Являющиеся результатом труда человека;

Созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос об отнесении к объектам недвижимости предметов, не имеющих неразрывной связи с земельным участком, хотя отделить их от этого земельного участка достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках.

Некоторые виды недвижимого имущества могут юридически переходить в движимое имущество . Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимому имуществу, а заготовленный лес – это уже движимое имущество.

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.

К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы.

Законом не определен обязательный перечень элементов, входящих в состав имущественного комплекса. Как правило, в него входит имущество, необходимое для производственного функционирования.

В практике хозяйственной деятельности имущественный комплекс рассматривается как совокупность объектов недвижимости, принадлежащих одному собственнику: земельный участок (или несколько участков) с совокупностью функционально связанных зданий, сооружений, передаточных устройств, технологического оборудования, предназначенных для хозяйственной деятельности.

В состав имущественного комплекса входит имущество, которое необходимо для производственного функционирования.

При осуществлении хозяйственной деятельности важно знать, по каким критериям имущественный комплекс может быть признан или не признан предприятием. Если отчуждаемый имущественный комплекс пригоден для ведения предпринимательской деятельности, т. е. образует технологически единое целое, замкнутый производственный цикл, его следует считать предприятием, а продажу регулировать нормами ГК РФ. Для признания имущественного комплекса предприятием он должен включать элементы, позволяющие субъекту предпринимательской деятельности самостоятельно производить продукцию, выполнять работы или оказывать услуги и тем самым систематически получать прибыль. При этом набор элементов зависит от профиля деятельности, финансово-экономических, территориальных и иных условий функционирования предприятия.

Предприятие как объект недвижимости составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права. Так, например, часто встречаются предприятия, которые арендуют объекты недвижимости, т. е. в состав предприятия входит имущественное право пользования объектом недвижимости для определенной производственной деятельности.

Согласно ГК РФ, предприятие – это производственно-хозяйственный комплекс, имущество которого полностью обособлено от имущества организации, это базовый компонент инфраструктуры организации. Объекты недвижимости – это пространственный ресурс ее деловой активности, жизнедеятельности персонала и организации (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Предприятие как особый объект недвижимости

Итак, к объектам недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств и такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеющие большую экономическую и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

1.2. Признаки объектов недвижимости

Все искусственные постройки (объекты недвижимости) имеют в своем составе земельный участок и обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от объектов, не связанных с землей:

1. Стационарность , неподвижность – характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его не пригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность – объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.

3. Долговечность объектов недвижимости выше долговечности всех иных товаров (кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов). Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение норм эксплуатации приводит к невосполнимым потерям.

Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки , которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что указывает на разнородность , уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью, и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.

1.3. Особенности объектов недвижимости

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1.2).


Рис. 1.2. Сущностные характеристики объектов недвижимости

Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). Отметим, что при этом нет различия между благами материального и нематериального характера.

Земля как всеобщее благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального развития нации. В качестве источника дохода земля – основа сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство – источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.

Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, бизнес которых не базируется на операциях с недвижимостью. Для них важно соответствие структуры, состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации. Структурная реорганизация таких компаний, как правило, сопровождается реорганизацией имущественного комплекса, существенным перераспределением собственности, реализацией инвестиционных проектов, в том числе для развития новых производств и отдельных линий. Операции с недвижимостью в таких организациях могут иметь место как вспомогательный бизнес, например, продажа непрофильных активов или сдача в аренду незадействованных объектов недвижимости.

Объекты недвижимости могут выступать как предмет специализации организации, ее деловой активности, как основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах.

Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, например путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.

На место и роль объектов недвижимости, безусловно, влияют масштаб и специализация организации. Особое место занимают объекты недвижимости в современном наукоемком и высокоавтоматизированном производстве, в то время как в виртуальном бизнесе можно обойтись арендованным помещением, т. е. минимумом физического производства.

Благо обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии), если законом (договором) это бремя (либо часть его) не возложено на иное лицо.

Собственник несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом.

Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических и правовых свойств (рис. 1.3), каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего в зависимости от складывающихся ситуаций, целей и стадий анализа. Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальной (физической), правовой и экономической.

Рис. 1.3. Триединство объектов недвижимости

1.4. Жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов состоит из следующих этапов: замысел – рождение – зрелость – старение – смерть.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по-другому: предпроектная – проектная – строительства – эксплуатации – закрытия.

1. Предпроектная (начальная ) стадия включает анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.

2. Стадия проектирования включает разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.

Основные задачи этого периода – сокращение длительности стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная – минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла.

Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они имеют мотивационный характер.

3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. В этот период решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает обслуживание и ремонт объектов и их реконструкцию. Эксплуатация объектов недвижимости включает: эксплуатацию и ремонт оборудования и помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций и охрану объекта.

Реконструкция объектов недвижимости - коренное переустройство, переделка с целью усовершенствования комплекса организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа объектов недвижимости в целом или отдельных их элементов и систем.

Обслуживание – работы, выполняемые для обеспечения нормативного срока эксплуатации объектов недвижимости; они не ведут к увеличению его стоимости, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных элементов. Цель обслуживания – обеспечить использование объекта по прямому назначению.

Ремонт – работы по устранению повреждений (изношенности) объекта недвижимости с целью восстановления его нормального эксплуатационного состояния. Ремонтные работы делятся на мелкие и крупные. Мелкий ремонт продолжительностью 1–2 дня не продлевает срока службы объекта и не увеличивает его стоимости. Крупный ремонт (более 2 дней) продлевает срок службы объекта недвижимости, но не увеличивает его стоимости.

Замена – это процесс замещения негодных или морально устаревших компонентов основных фондов, входящих в состав объекта недвижимости, аналогичной единицей.

5. Стадия закрытия объекта – полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат – либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии требуются значительные затраты на ликвидацию, которые являются результатом владения объектом недвижимости. Если объект недвижимости получает новое качественное развитие, затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

Аналогично жизненному циклу объектов недвижимости можно разбить на стадии жизненный цикл имущественного комплекса :

1. Формирование имущественного комплекса (нормативное оформление результатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставный капитал, аренда, лизинг).

2. Развитие имущественного комплекса (новое строительство, прием на баланс).

3. Ликвидация имущественного комплекса – торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно-правовыми положениями конкурсного производства.

Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности с точки зрения владельца повторяется многократно, с каждым новым владельцем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта. Исходя из триединства категорий – материальной (физической), правовой (юридической) и экономической – жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 1.4). Каждый этап включает определенные мероприятия и действия собственника.


Рис. 1.4. Этапы существования объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни (рис. 1.5):

1. Срок экономической жизни определяет период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли, и заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.

2. Типичный срок физической жизни – период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами.

Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости носят объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

3. Время жизни – отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

Рис. 1.5. Срок жизни здания или сооружения

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют следующие сроки:

1. Эффективный возраст , отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида и технического состояния.

2. Хронологический (фактический ) возраст , соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3. Оставшийся срок экономической жизни , используемый для оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

1.5. Износ объектов недвижимости

Продолжительность физического срока жизни объекта недвижимости (кроме земли), экономический и эффективный возраст зависят от износа – процесса, имеющего силу законов природы. Существуют три вида износа: физический, моральный и внешний (экономический) (рис. 1.6).

Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям: ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики объекта недвижимости, увеличивается частота его ремонтов, ремонтные работы становятся все дороже. В какой-то степени замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Износ с точек зрения бухгалтера и оценщика – разные процессы.

В бухгалтерских документах износ – это экономический механизм компенсации износа основных фондов, который принято называть амортизацией.

В соответствии с положением о порядке амортизационных отчислений по основным фондам износ отдельных объектов определяется линейным методом (в денежном эквиваленте) по формуле

В России применяются единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление, которые дифференцированы по классификационным группам основных фондов. В зарубежной практике (кроме равномерного метода начисления износа) применяют также методы убывающего остатка, кумулятивный и метод «фактор фонда возмещения», который опирается на теорию сложных процентов. Этими методами пользуются при оценке на базе доходного подхода.

Рисунок 1.6. - Виды износа

Моральный износ – это снижение потребительской привлекательности объекта недвижимости, обусловленное устаревшими архитектурой здания, планировкой, инженерным обеспечением. Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический. Функциональный износ связан с расширением функциональных возможностей у новых объектов недвижимости (аналогичных существующим). В результате функционального износа объекты недвижимости старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательными и дешевеют. Технологический износ связан с научно-техническим прогрессом – появлением новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости объектов недвижимости и эксплуатационных затрат. Моральный износ, как и физический, может быть устранимым и неустранимым.

Критерием устранимости износа является сравнение затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости: если последняя превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату без обновленных элементов.

Внешний (экономический) – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и других факторов. Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования.

На величину внешнего износа существенно влияет близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам (очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям).

Экономический износ, в отличие от физического и морального, всегда будет необратимым.


Кулагин М . Предпринимательство и право: опыт Запада / Под ред. проф. Е. А. Суханова. – М., 1992. С. 110–115.

Предыдущая