Как организуется текущий ремонт мкд. Текущий ремонт – что это и что туда входит? Текущий ремонт жилых домов

Ремонт подъездов МКД классифицируется как текущий, средства на его проведение должна выделять управляющая компания, при этом при заключении договора с владельцами квартир необходимо указать в нем данную обязанность. Ниже представлена информация о том, как, в какие сроки, чьими силами должен проводиться ремонт в подъездах, а также что включает в себя понятие «капитальный ремонт».

Регулирование вопроса по ремонту подъездов в многоквартирных домах осуществляется на основании договора, заключаемого между собственниками квартир и конторой ЖКХ.

Ремонт подъездов должен проводиться согласно плану, поэтому сотрудники управляющей компании обязаны отслеживать их состояние и периодически определять износ. Не исключено, что может потребоваться ремонт вне графика.

Кроме того, может понадобиться осуществить проверку до даты, указанной в плане. В таком случае собственники жилья организовывают собрание, на котором составляют заявление. Старший по дому подает его в управляющую компанию, там же можно взять образец заполнения.

Какой-либо определенной формы для такого заявления не существует. Тем не менее есть некоторые требования к его составлению. Оно должно быть написано на имя руководителя подразделениями жилищно-коммунального хозяйства. Обязательно нужно указывать дату проведения последних плановых ремонтных работ в подъезде. К заявлению следует приложить копии взносов на капитальный счет управляющей компании.

В документе описывают также, что именно необходимо сделать, при этом можно приложить фото тех участков, которые требуется отремонтировать.

Согласно Жилищному кодексу после получения заявления формируется оценочная комиссия, которая отправляется к собственникам квартир, заявившим о необходимости ремонта.

Проводится оценка состояния подъезда, после чего выносится решение. Если подъезд находится в удовлетворительном состоянии, то делают лишь косметический ремонт. Средства на его проведение выделяет УК из тех, что ежемесячно вносятся собственниками.

Если в подъезде обнаруживаются какие-либо серьезные повреждения, ремонт делают капитальный. Это может быть замена козырька, окон или дверей и т. д. Проведение таких работ финансируется за счет средств, которые жильцы вносят на счет ЖЭКа при оплате коммунальных услуг по статье «Капитальный ремонт».

Мнение эксперта

Когда могут потребоваться дополнительные сборы на ремонт подъезда

Александр Коломейцев ,

генеральный директор НП «Национальная ассоциация организаций жилищно-коммунального комплекса»

Могут возникнуть ситуации, когда для проведения косметического ремонта подъезда будет необходимо собрать с жильцов дополнительные средства. К примеру, сборы могут быть организованы, если в договоре с управляющей компанией нет пункта об обязательном проведении плановых ремонтов либо они не предусмотрены в смете ТСЖ, ЖК или СПК.

Жильцы определяют необходимость проведения ремонта в подъезде на общем собрании. Платят они за текущий ремонт ежемесячно, необходимая сумма включается в счет на оплату коммунальных услуг. Стоимость ремонта, а также размер взноса в управляющую компанию зависят от того, какие услуги она предоставляет согласно заключенному с собственниками жилья договору.

Для того чтобы обеспечить надлежащее состояние общего имущества МКД, управляющая компания должна выполнять и оказывать различные работы и услуги. Их минимальный набор определяет постановление Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290. В нем также указан порядок их выполнения и оказания. Финансируется оказание этих услуг из средств, входящих в оплату жилья. Не входящие в минимальный перечень работы и услуги, а также те, выполнение которых не является обязательным согласно условиям договора (или не входит в смету ЖО), могут быть выполнены или оказаны после принятия соответствующего решения на общем собрании жильцов. Следует отметить, что компания не имеет права не оказывать услуги, которые есть в минимальном перечне, равно как и выполнять работы, которых в этом перечне нет и которые не предусмотрены в договоре. Это гарантирует оказание необходимого минимума услуг и ограждает собственников жилья от навязывания работ, в которых они не нуждаются.

О программе «Мой подъезд», реализуемой в Подмосковье

В 2017 году в Московской области начала работать губернаторская программа «Мой подъезд», в ходе которой происходит софинансирование ремонта подъездов. Она открыла для управляющих организаций и жителей региона возможность приведения в порядок подъездов при минимальных вложениях со своей стороны.

Необходимость запуска такой программы стала понятна после выполнения мониторинга. Он показал, что из 150 000 изученных подмосковных подъездов больше половины находятся в неудовлетворительном состоянии. Добиться приведения их всех в порядок в короткие сроки можно было только одним способом – запуском целевой программы с выделением управляющим организациям бюджетных средств в качестве софинансирования.

В рамках проекта «Мой подъезд» предполагается за 2-3 года привести в нормальное состояние подъезды во всех многоэтажках Московской области. Финансирование ремонта происходит следующим образом:

• 30 процентов вносит правительство Подмосковья;
• 17,5 процентов дает муниципалитет;
• от нуля до 5 процентов собирается с жильцов, величина этого взноса в каждом случае определяется индивидуально;
• до 100 процентов сумма доводится за счет УК. Они берут эти деньги из накоплений, сформированных из платежей жильцов за «содержание и текущий ремонт».

Инициатива губернатора о погашении примерно половины средств, необходимых для ремонта подъездов, нашла широкий отклик у работающих в регионе управляющих организаций. В течение 2017 года во многих муниципалитетах шли активные ремонтные работы, аналогичные планы имеются и на 2018 год. Наиболее интенсивно мероприятия по приведению подъездов в порядок развернутся с началом теплого сезона.

В регламенте программы «Мой подъезд» прописано 5 комплексов работ, доступных для выполнения управляющим организациям своими силами или за счет привлекаемых подрядчиков. В каждом конкретном случае выбирается необходимый объем мероприятий. Из предлагаемых комплексов можно взять один, несколько или все пять. Перечислим существующие комплексы.

1. Входная группа. Ремонтируются или меняются входные двери, ступени, ставятся пандусы, перила и другие элементы.
2. Интерьер подъезда. Красятся стены, меняется напольная плитка, белятся потолки и так далее.
3. Освещение. Заменяется проводка, устанавливаются энергоэффективные лампы и новые плафоны, ставятся датчики автоматического включения света и так далее. Устаревшие элементы заменяются современными.
4. Система сбора мусора. Заменяются металлические конструкции мусоропровода и прочие его элементы, приводится в порядок мусороприемник.
5. Окна. Ремонтируются или заменяются оконные конструкции. Изношенные и выполненные из дерева старые окна меняются на новые пластиковые, менее требовательные к условиям эксплуатации и обслуживания.

Основная работа по организации ремонта в рамках программы «Мой подъезд» возлагается на управляющие компании. Муниципалитеты разослали УК материалы, которые те должны разместить на стендах для информирования жителей. Практика реализации проекта показала, что для успешного проведения ремонта от управляющих компаний требуется:

• собирать собственников квартир и проводить с ними разъяснительные беседы;
• объяснять выгоды от участия в программе;
• развеивать домыслы и опасения.

Иногда жильцы и сами проявляют активность, но в большинстве случаев они остаются инертными, поэтому действовать нужно именно представителям УК.

Как УК войти в программу «Мой подъезд» и получить субсидию на ремонт

Для информирования о ходе программы создан специальный сайт menyaempodezdy.ru. На нем можно предварительно проверить, не внесен ли дом или его отдельные подъезды в проект. Чтобы попасть в программу, нужно совершить следующие действия:

• провести общедомовое собрание и принять на нем решение о вхождении в проект;
• утвердить список ремонтных работ в соответствии с упомянутыми выше комплексами (какие-то дополнительные мероприятия за пределами этого списка из бюджета не субсидируются);
• получить протокол собрания.

На основании собранных документов управляющая компания готовит смету, согласует ее и исполнителя с жильцами и начинает ремонтные работы. У собственников квартир есть широкие полномочия по определению основных параметров ремонта. Они могут выбрать расцветку отделочных материалов, оформление входных дверей, вид и форму светильников и прочие моменты. Управляющая организация обязана выполнить все эти пожелания, если они вписываются в согласованную смету. При наличии возможности УК может провести ремонт своими силами.

При приемке ремонтных работ обязательно присутствует представитель жильцов, обычно это председатель совета МКД. С готовым актом приемки управляющая организация обращается в органы местного самоуправления для получения положенной по условиям программы компенсации затрат.

Какие работы входят в ремонт подъездов МКД

УК обязана делать в подъездах МКД ремонт, перечень работ утвержден постановлением ГК РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170. Постановление устанавливает также, с какой периодичностью следует проводить ремонтные работы: 1 раз в 3 года или в 5 лет. Это зависит от состояния подъездов и типа дома. Ремонт может проводиться и чаще, для этого необходимо соответствующее решение общего собрания собственников жилья.

Проведение данных работ является для управляющей компании обязательным, даже если они не включены в договор, заключенный с жильцами дома. Взносы на косметический ремонт жильцы не должны осуществлять отдельной статьей, они входят в оплату на содержание и ремонт жилья.

Отдельно граждане должны платить за капитальный ремонт общего имущества дома. Из средств, поступающих от оплаты этой статьи, формируется фонд капитального ремонта. Из него осуществляется финансирование работ по капитальному ремонту. Перечень их утвержден законодательно (ст. 166 ЖК РФ). Размер взносов устанавливается в каждом субъекте нормативно-правовыми актами. УК должна:

• ремонтировать общедомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонтировать и при необходимости заменять оборудование лифтов и их шахт;
• осуществлять ремонт крыши;
• проводить ремонтные работы в подвалах;
• ремонтировать фасад здания;
• осуществлять ремонт фундамента МКД.

Из приведенного перечня видно, что ремонт в подъездах не относится к капитальному. Существует методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утверждено Госстроем). Согласно нему текущий ремонт должен осуществляться в соответствии с планом и необходим, чтобы восстановить исправность или работоспособность жилого дома. Такие работы предусматривают покраску и замену стекол в окнах, в том числе и в подъездах.

Не везде требуется проведение всего перечня работ сразу. Поэтому собственники должны организовать общее собрание, определить объем необходимых работ, составить протокол собрания собственников . После им следует обратиться в УК. В заявлении должны содержаться составленный список и дата проведения последних ремонтных работ. Жильцам нужно будет поставить свои подписи. Обычно в подъездах требуется:

• покрасить стены;
• побелить (или покрасить) потолок;
• заменить стекла на окнах или вставить при их отсутствии;
• отремонтировать тамбур;
• осуществить замену покрытия пола на некоторых участках;
• заменить пришедшие в негодность почтовые ящики или отремонтировать при наличии возможности;
• покрасить батареи;
• заменить (отремонтировать) и покрасить перила;
• заменить предметы освещения;
• отремонтировать двери и люки находящихся в подъезде электрических щитов, при необходимости заменить их;
• отремонтировать (или оборудовать при отсутствии) козырьки;
• сделать поручни на входе;
• заменить клапаны мусоропровода, предназначенные для загрузки мусора.

Запуск программы «Мой подъезд» - это удачный момент для замены упомянутых в предыдущем списке почтовых ящиков. У многих управляющих организаций по поводу этого, безусловно, необходимого в каждом подъезде оборудования возникают споры с жильцами. Например, при изначальном отсутствии ящиков собственники квартир могут требовать от УК их установки, причем за ее собственный счет. Управляющие организации оспаривают такие требования. Конфликты нередко доходят до Жилинспекции и прокуратуры.

Здесь нужно разделять две возможные ситуации.

1. Почтовые ящики имеются, они находятся в неудовлетворительном состоянии и требуют ремонта. Приказ Минрегиона №45 от 2007 года говорит о вхождении этих ящиков в состав общедомового имущества. Это значит, что УК обязана заниматься их поддержанием в нормальном состоянии, и деньги для реализации данной цели берутся из накоплений оплаченного жильцами «содержания и ремонта общего имущества».
2. Почтовых ящиков в подъезде нет. В таком случае нужно руководствоваться ФЗ-176 от 1999 года, в котором обязанность по установке таких ящиков на первом этаже закрепляется за строительной организацией. Затраты на приобретение и монтаж абонентских почтовых шкафов входят в смету строительства МКД. Последующим облуживанием их занимаются УК на средства жильцов.

Получается, что при отсутствии ящиков взять средства на их покупку и установку из денег, собираемых на «содержание и ремонт общего имущества» нельзя. Жильцы должны оплачивать это дополнительно. Средства на установку отсутствовавших ранее почтовых ящиков собираются отдельно и разделяются поровну между всеми квартирами.

Этот список может быть расширен в зависимости от нужд собственников жилья.

С формированием новых стандартов комфорта и безопасности проживания в многоэтажных домах расширяется и перечень работ при ремонте подъездов. В 2018 году в список дополнительных мероприятий была включена установка видеокамер наблюдения. В связи с этим была пересмотрена в сторону увеличения предельная стоимость выполнения полного комплекса работ по ремонту подъездов. Для 5-этажек ее подняли до 220 000 рублей, для 9-этажек – до 550 000 рублей.

Видеонаблюдение в подъездах – это важный элемент обеспечения безопасности жильцов. Работающая в Москве система наблюдения помогла за 5 лет снизить количество совершенных преступлений на 19,4 процента. Значительную часть пользы принесли, в том числе, и камеры в подъездах. В стандартном случае УК устанавливает их так, чтобы снимать:

• всех входящих в подъезд и выходящих из него;
• площадку первого этажа;
• площадку перед лифтом;
• происходящее в лифте;
• выход на крышу (при его наличии).

По желанию жильцов количество камер можно увеличить. В таких случаях они обычно ставятся на каждом этаже.

В каком порядке проводится текущий ремонт в подъезде МКД

В первую очередь необходимо осмотреть подъезд, чтобы определиться с объемом работ. На основании этого составляется смета, которую обязательно нужно утвердить. Далее следует выбрать бригаду, которая будет вести ремонтные работы, составить и подписать договор. Только после этого можно закупать все, что потребуется для ремонта.

Ремонт подъездов МКД нужно проводить в определенном порядке.

Сначала следует выяснить, нет ли необходимости в замене или ремонте гидроизоляционного слоя кровельного покрытия.

• ремонт систем тепло-, водоснабжения, водоотведения;
• замена окон;
• косметический ремонт.

Перед проведением косметического ремонта требуется выполнить подготовку. Со стеновых панелей удаляют слой побелки или краски, при необходимости штукатурят, заделывая все щели.

Затем стены и потолок белят, красят или клеят обои, что зависит от принятого на общем собрании жильцов решения. Напоследок оставляют покраску оконных рам, перил, плинтусов.

Управляющая компания перед запуском ремонта обязана предупредить жильцов. Для этого в подъезде вывешивается объявление, в котором указывается следующая информация:

• сроки проведения ремонтных работ;
• наименование подрядной организации;
• телефон для связи с представителем подрядчика;
• ФИО прораба.

При ремонте общедомового имущества рабочие должны позаботиться о сохранности личной собственности жильцов. Чтобы при покраске и побелке не запачкались входные двери квартир, они прикрываются защитной пленкой. Накапливающийся при ремонте строительный мусор из подъезда и с дворовой территории необходимо вывозить в течение суток. Складировать его на газоне и в других ненадлежащих местах до окончания работ запрещено.

Организация, выполнившая ремонт подъезда, дает на него двухлетнюю гарантию. На протяжении этого срока все обнаруженные недоделки устраняются за счет исполнителя.

Бухгалтерский и налоговый учет расходов управляющей организации на ремонт подъездов МКД

Договор управления многоквартирным домом предполагает, что управляющая организация должна осуществлять ремонт общего имущества (в том числе и подъездов) по требованию владельцев квартир (согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса). Проведение ремонтных работ финансируется из средств, которые поступают при оплате собственниками коммунальных услуг (ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса).

Выручка УК, учитываемая по кредиту счета 90, идет на оплату услуг по содержанию жилья и осуществление текущих ремонтных работ.

Признание управляющей компанией выручки должно осуществляться по мере выполнения ее обязанностей (при передаче товаров или оказании услуг собственникам), что устанавливается МСФО (IFRS) «Выручка по договорам с покупателями».

Идентификация выручки осуществляется на основании пунктов 22-30 МСФО (IFRS) 15. Отдельной статьей должны быть отражены работы и услуги, проведение и оказание которых происходит в разное время. Счет 90 «Продажи» требует, чтобы был организован аналитический учет выручки от текущих ремонтных работ. Необходимость прописывать доход от ремонта общего имущества отдельной статьей диктуется и тем обстоятельством, что текущий ремонт проводится на основании решения общего собрания владельцев квартир или Совета многоквартирного дома. Требование об обособлении услуг по содержанию жилья и проведению ремонтных работ общего имущества многоквартирных домов содержат и следующие национальные стандарты:

• приказ Росстандарта от 27.10.2014 г. № 1444‑ст (введен в действие 01.07.2015);
• приказ Росстандарта от 29.07.2015 г. № 1005‑ст (введен в действие 01.04.2016).

Оказываемые по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома услуги облагаются налогом на добавленную стоимость в соответствии со ст. 146 Налогового кодекса.

Если УК заключает договор на проведение текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме с организацией, которая непосредственно осуществляет оказание требуемых услуг (проведение работ), то она освобождается от уплаты налога на добавленную стоимость (согласно подп. 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации). В таком случае начисления НДС на стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества не происходит. Когда подрядчик предъявляет сумму НДС по проведенным ремонтным работам, ее учитывают в соответствии с п. 2 ст. 170 Налогового кодекса.

Если УК заключает договоры на оказание услуг (проведение работ), которые не облагаются НДС (в соответствии с подп. 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса) и при этом получает субсидии из муниципального бюджета, направляемые на оплату таких услуг (работ), то эти средства не нужно вносить в налоговую базу. Это предписывает письмо Министерства финансов РФ от 31.08.2015 г. № 03‑07‑11/49921.

Деньги, поступающие на счет управляющей организации от владельцев квартир на проведение ремонтных работ, не облагаются налогом на добавленную стоимость, только когда их собирают и формируют фонд или резерв.

Когда средства фонда управляющая компания получает в пользование, то облагаемая НДС налоговая база возрастает, потому что денежные средства уже направляются либо для предоплаты услуг (работ), либо непосредственно для оплаты стоимости проведенных ремонтных работ (оказанных услуг), а в этом случае она должна облагаться НДС согласно действующему законодательству.

Денежные средства, которые платят владельцы квартир многоквартирного дома в управляющую организацию, ТСЖ, ЖК, ЖСК, являются средствами целевого финансирования и могут быть направлены на оплату работ по текущему или капитальному ремонту общего имущества в МКД (согласно подп. 14 ст. 251 Налогового кодекса).

Когда фонд на проведение ремонтных работ еще формируется, средства не облагаются ни налогом на прибыль, ни налогом на добавленную стоимость. Взносы на текущий ремонт в бухгалтерском учете начисляются: Дебет 76 Кредит 86.

• Закон о тишине в Москве и области с 1 января 2018 года и как УК правильно его использовать

Управляющая организация, которая претендует на получение льготы в соответствии с подп. 30 п. 3. ст. 149 Налогового кодекса, должна начислить НДС, как только начинается проведение ремонтных работ, так как в этом случае деньги будут являться уже авансом на оказание услуг: Дебет 86 Кредит 62, одновременно Дебет 62 Кредит 68 в части НДС.

Расходы на проведение ремонтных работ собирают по дебету счета 20, налог на добавленную стоимость учитывается на счете 19 и может быть вычтен, если будут соблюдены условия ст. 171 Налогового кодекса.

Когда работы будут закончены, следует сформировать выручку Дебет 62 Кредит 90-1, на которую будет начислен налог на добавленную стоимость (Дебет 90-3 Кредит 68). НДС, который организация выплатит с авансовых платежей, может быть вычтен: Дебет 68 Кредит 62. На счете 62 образуется дебиторская задолженность собственников, ее списывают за счет средств ремонтного фонда.

• Фонд капитального ремонта многоквартирных домов: особенности формирования и цели расходования

Мнение эксперта

Бухгалтерский и налоговый учет ремонта подъездов ТСЖ, ЖК, ЖСК

Жукова Е. И .,

доцент кафедры налогов и налогообложения Финансового университета при Правительстве РФ

Жилищные отделы не являются коммерческими организациями. В формировании их базы налогообложения не участвуют взносы, уплачиваемые при вступлении, членские, паевые взносы, средства, кем-либо пожертвованные, а также средства, поступающие на счет организации от членов ТСЖ и формирующие резерв на осуществление ремонтных работ, в том числе капитальный ремонт (подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса). Это относится к организациям, которые применяют и общую, и упрощенную систему налогообложения.

База налогообложения управляющих организаций, товариществ собственников жилья, ЖК, ЖСК не включает средства, из которых формируется фонд на проведение как текущих ремонтных работ, так и капитального ремонта (в соответствии с п. 3 ст. 162 НК РФ).

Если работы по текущему ремонту выполняет подрядная организация, то их стоимость должна облагаться НДС.

Бухгалтерский учет рассматривает средства на проведение ремонтных работ как целевые, если их сбор осуществляется так же, как и фонд капремонта, и детали заранее не оговариваются.

В случае если решение об оплате ремонта принимается с оговоркой сроков, установлением перечня необходимых работ и их стоимости, то требуется формирование доходов будущих периодов.

Платежи, поступающие от членов ТСЖ, не являются доходом товарищества, а служат средствами целевого финансирования, для их учета используется балансовый счет 86 «Целевое финансирование».

Счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (Дебет 76 Кредит 86) предназначен для отражения имеющихся долгов по уплате целевых средств.

• средства, поступающие по факту: Дебет 51 Кредит 76;
• списание средств, направленных на оплату текущих расходов: Дебет 86 Кредит 202.

Средства, которые поступают в товарищество собственников жилья, отчисляют:

• члены товарищества;
• владельцы квартир, которые не являются членами товарищества.

Бухучет предусматривает оприходование средств, вносимых членами товарищества: Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 76.5 «Расчеты с собственниками помещений».

Учет поступлений денежных средств от владельцев жилья, не являющихся членами ТСЖ: Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». Учет платежей по статье «Содержание и текущий ремонт жилья» осуществляется по кредиту счета 90 «Продажи».

При учете важно сопоставлять суммы средств, которые начисляют и непосредственно расходуют на оплату работ (услуг).

Учет можно осуществлять по-разному:

1) использовать счет 96 «Резервы предстоящих расходов», создав на нем единый источник финансирования:

• Дебет 86, 76-5, 84 Кредит 96 «Резервы предстоящих расходов» – средства, которые можно тратить каждый месяц в соответствии со сметой;
• Дебет 96 Кредит 10, 60, 69, 70 и др. – фактические расходы;

2) учитывать расходы обособленно, создавая для сметы отдельный счет. Анализируя его по каждой статье расходов и сопоставляя дебет с кредитом, можно определять, есть ли экономия или имеет место перерасход средств.

Как собственники могут контролировать ремонт подъездов МКД

Собственники жилья могут осуществлять контроль проведения ремонтных работ. В подъезде должно быть чисто. Рабочие обязаны в течение дня периодически выносить из подъезда строительный мусор, при этом оставлять его на придомовой территории категорически запрещается. При покраске стен и побелке потолков рабочие ремонтной бригады должны закрывать пленкой входные двери квартир, чтобы не запачкать их. Жалобы жителей на несоблюдение этих требований принимает УК, а также Госжилинспекция. Кроме того, организация, ответственная за ремонт, должна обеспечить выполнение работ в срок, в соответствии с графиком. Очень важный момент – сдача объекта. Как правило, с первого раза сдать работу не получается. Это связано с тем, что обнаруженные после приемки недоработки бригада доделывать уже не будет. Поэтому жильцы внимательно относятся к этому вопросу.

Лица, участвующие в приемке проведенных ремонтных работ:

• сотрудники компании-подрядчика;
• сотрудники УК;
• один из собственников, которого уполномочивают жители МКД;
• инспектор Госжилинспекции;
• депутаты муниципального собрания района.

Каждый член этой комиссии должен подписать акт приемки работ.

• Счетная комиссия многоквартирного дома: порядок избрания и роль в собрании собственников

Что могут предпринять жильцы, если ремонт подъездов МКД не выполняется

Управляющая компания обязана периодически проводить ремонт общего имущества МКД, в том числе и подъездов. В противном случае собственники могут заставить ее выполнять свои обязанности, воспользовавшись одним из приведенных ниже вариантов.

Вариант 1. Претензия

Рекомендуется оформлять 2 или 3 копии, одну из которых следует зарегистрировать в конторе жилищно-коммунального хозяйства, другую отправить в приемную администрации. Третий экземпляр владельцы квартир оставляют себе.

Срок рассмотрения претензии от собственников квартир может составлять до 15 дней.

Если претензия признана обоснованной, то владельцы жилья должны:

• организовать общее собрание, на котором определиться с перечнем необходимых работ и утвердить его;
• составить дефектную ведомость, включив в нее этот список;
• составить документ, подтверждающий начало проведения ремонта.

Контроль за выполнением ремонтных работ осуществляют собственники. Это необходимо, так как в процессе может выясниться, что утвержденный перечень неполный и требуется проведение более серьезного ремонта (капитального). Оплачивать такие работы жильцам нужно будет отдельной статьей.

Владельцы квартир имеют право требовать от рабочих чистоты в подъезде во время ремонта, своевременного вывоза мусора, а при невыполнении этих требований могут направлять жалобы в управляющую компанию.

По завершении ремонта составляется акт его приемки, который после подписания становится свидетельством качественно выполненных работ. Существует специальная база данных, куда заносятся фотографии отремонтированных подъездов.

Вариант 2. Жалоба, подписанная жильцами, на имя руководителя УК

Если претензия собственников не удовлетворена, то они имеют право написать жалобу в Госжилинспекцию.

Документы, которые необходимо им предоставить:

• ксерокопии договора с управляющей компанией;
• копию претензии, направленной ранее в УК;
• копию ответа управляющей организации на нее;
• список необходимых к проведению ремонтных работ, утвержденный жильцами;
• акт оценки состояния подъезда (дефектную ведомость).

К жалобе обязательно нужно приложить документ, в котором будет указано, что именно не устраивает владельцев жилья в состоянии подъезда. В соответствии с законодательством жилищная инспекция может рассматривать жалобу в течение 30 календарных дней, после чего должна дать собственникам ответ.

Отказать в удовлетворении жалобы могут, если у некоторых жильцов имеется долг по оплате коммунальных услуг. Однако это незаконно, поскольку те, кто не имеет задолженности, не должны страдать из-за этого. Кроме того, управляющая компания имеет право подавать в суд на тех граждан, которые не платят за квартиру.

Если Жилищная инспекция ничего не ответила, то можно повторно отправить жалобу. Как правило, управляющие компании после получения такого письма все же приступают к выполнению своих обязанностей. Пожаловаться во второй раз можно:

• гендиректору УК;
• в управление жилищно-коммунального хозяйства города;
• в отдел по защите прав потребителей;
• заместителю руководителя регионального подразделения Жилищной инспекции;
• в прокуратуру.

Вариант 3. Судебное разбирательство

В случае, если после написания претензии и жалобы сдвигов не произошло, можно подать в суд на УК с тем, чтобы она выплатила жильцам компенсацию морального ущерба. Как правило, до суда дело доходит редко, управляющие организации стараются идти навстречу собственникам при наличии у них претензий.

Если иск в суд все-таки подан, то дело выиграют, скорее всего, владельцы жилья.

4 примера, когда ремонт подъездов МКД довел до суда

Пример 1. Обязанность УО – организовать проведение ремонтных работ в подъездах МКД

Суд постановил, что УК обязана провести косметический ремонт в подъездах, оштукатурив и покрасив стены, потолки на лестничных пролетах и клетках.

В ходе разбирательства выяснилось, что ранее организовывалась проверка состояния дома Госжилинспекцией, в ходе которой было установлено несоответствие условий эксплуатации существующим нормам и правилам. УК было выдано предписание, требующее устранить нарушения, чего сделано не было.

Управляющая компания в свою защиту заявила на суде, что имеющихся средств на проведение ремонтных работ не хватает и что входящие в утвержденный жильцами перечень работы не предусмотрены в договоре. Также УК утверждала, что на текущий ремонт подъездов МКД средства необходимо собирать с собственников отдельно, а проводить его следует только после принятия соответствующего решения владельцами квартир на общем собрании. Все эти доводы были судом отклонены. (См. Апелляционное определение Московского областного суда от 10.06.2013 г. по делу № 33-12585/2013.)

Пример 2. Сроки проведения ремонтных работ установлены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда и должны соблюдаться

Согласно решению суда УК должна организовать проведение ремонтных работ в подъезде МКД, перечень которых следующий:

• оштукатуривание стен и потолка;
• клеевая окраска стен, лестниц, потолков;
• покраска оконных рам, радиаторов отопления, перил масляной краской;
• установка ручек, шпингалетов;
• восстановление оконных рам и т. д.

Согласно решению суда обязанностью УО являются обеспечение и поддержание надлежащего состояния общего имущества в многоквартирных домах, а также создание условий, благоприятных и безопасных для проживания.

Хотя на общем собрании жильцов и не было принято решение о необходимости проведения текущего ремонта, управляющая компания все равно обязана была провести ремонт общего имущества МКД в сроки, утвержденные в Правилах Госстроя. (См. Апелляционное определение Мурманского областного суда от 24.07.2013 г. № 33-2479.)

Пример 3. Ремонтные работы должны быть проведены, несмотря на то, что некоторые владельцы квартир имеют долг по оплате коммунальных услуг

По решению суда УК должна провести необходимые ремонтные работы в подъезде многоквартирного дома, а именно: выполнить косметический ремонт стеновых панелей, потолка, лестничных пролетов и клеток, ограждений; установить оконные рамы, двери; отремонтировать электропроводку; починить мусоропроводы.

В свою защиту управляющая организация заявила о наличии у нескольких владельцев квартир долга по оплате коммунальных услуг. Суд отклонил этот довод.

Стоит отметить, что в ходе разбирательства во второй судебной инстанции было признано незаконным требование жильцов от управляющей компании провести работы, относящиеся к капремонту. (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 02.08.2012 г. по делу № 33-3687.)

Пример 4. Управляющая компания обязана организовать проведение ремонтных работ в подъезде, так как они не относятся к капитальному ремонту

Суд обязал УО выполнить работы в подъезде МКД, относящиеся к косметическому ремонту (оштукатурить и покрасить стены и потолок).

Ремонт подъездов МКД по инициативе жильцов

Как правило, управляющие организации затягивают с проведением ремонта в подъездах, даже если они находятся в плачевном состоянии.

Чтобы ремонт был все-таки проведен, собственники могут поступить следующим образом:

• открыть тяжбу с управляющей компанией, которая может продлиться достаточно долго;
• взять организацию проведения ремонтных работ на себя (отремонтировать подъезд собственными силами или воспользоваться услугами строительной бригады).

Обычно собственники выбирают второй вариант. В таком случае можно быстро привести подъезд в надлежащее состояние, закупив самостоятельно строительные материалы. Кроме того, можно часть работ доверить имеющим опыт жильцам, сэкономив таким способом на оплате услуг рабочих.

Из каких средств осуществляется ремонт подъездов МКД в этом случае? Если собственники решили организовать ремонт в подъезде самостоятельно, то все расходы ложатся на них.

Тем не менее после окончания проведения ремонтных работ часть денег все-таки можно будет вернуть, для чего понадобится предъявить:

• акт о состоянии подъезда до проведения ремонта;
• смету на ремонт;
• чеки на закупленные строительные материалы;
• акт приемки работ;
• заявление на возврат части затраченных на ремонт средств в ЖЭК;
• доказательства о необходимости проведения ремонта.

В случае отказа жильцы могут обратиться в суд.

Рассчитывать на возмещение 100 % понесенных расходов не стоит, особенно если были закуплены недешевые материалы, а целью проведения работ было обеспечение безопасности, улучшение внешнего вида.

Инстанции, которые будут рассматривать заявление на возмещение расходов, обязательно проверят, насколько необходимо было проведение тех или иных работ. Полностью расходы могут возместить, если без проведения ремонта проживание в подъезде было небезопасно для жильцов.

Информация об экспертах

Александр Коломейцев , генеральный директор НП «Национальная ассоциация организаций жилищно-коммунального комплекса. Эксперт системы добровольной сертификации НП Жилкоммунстройсертификация».

Жукова Е. И. , доцент кафедры налогов и налогообложения Финансового университета при Правительстве РФ. Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение высшего образования «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» (далее Финансовый университет) - один из старейших российских вузов, готовящих экономистов, финансистов, юристов по финансовому праву, математиков, IT-специалистов, социологов и политологов.

Россияне имеют смутное представление о том, какими правами они наделены в отношении имущества общего пользования, а также на что можно рассчитывать, если возникает потребность в проведении ремонтных работ. Кроме того, жильцы и владельцы квартир не знают, какие обязанности возникают у обслуживающей компании в отношении имущества общего пользования.

По закону, текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме включает в себя самые разнообразные работы, необходимые для поддержания недвижимости в надлежащем состоянии. Ежемесячно собственники жилья производят оплату начислений за потребленные ресурсы, куда входит и плата за проведение определенных работ. Сегодня мы расскажем о том, что входит в общий список необходимых ремонтных мероприятий и с какими требованиям может обратиться собственник к ответственным лицам.

Конкретного четко сформулированного определения такому понятию, как текущий ремонт, нет. Как правило, когда говорят о проведении ремонтных мероприятий текущего характера, речь идет о целом комплексе мер, направленных на поддержание жилого фонда в удовлетворительном состоянии, а также на устранение возникших неисправностей, мешающих полноценному и комфортному проживанию граждан.

Необходимые работы выполняются строго по плану, составленному изначально, и могут назначаться для восстановления целого жилого комплекса или частичной замены изношенных коммуникационных узлов. Важно различать текущий ремонт и работы капитального характера. За капремонт жильцы вносят оплату по отдельной квитанции, начиная с 2015 года, а вот за текущий деньги взимаются путем включения нужной суммы в общие начисления.

Тарифы для оплаты устанавливают муниципальные органы, а очередность проведения необходимых работ определяется 2-5 годами, с учетом состояния жилого помещения, а также степени износа конструкций и материалов.

Основанием для определения необходимости текущего ремонта может стать проведенный плановый осмотр зданий. Как правило, обследование выполняется до и после отопительного сезона – осенью или весной.

Перечень работ, которые входят в текущий ремонт МКД

Список ремонтных мероприятий определяется специальным документом – методическими рекомендациями по ремонту и содержанию жилфонда 2-04.2004, утвержденными Госстроем. В документе очень много положений и пунктов, которые и определяют список необходимых работ. В качестве примера можно привести следующие виды работ:

1. Устранение имеющихся деформаций, укрепление и восстановление фундамента.
2. Восстановление архитектурных элементов строения и герметизация стыков строения.
3. Покраска фасада постройки, стен или потолка.
4. Восстановление оконных проемов, замена стекол.
5. Ремонт входных дверей и тамбуров.
6. Восстановление внутренних коммуникаций, включая ремонт насосных установок и устранение проблем, связанных с нарушением в работе системы электроснабжения.
7. Мелкий ремонт перил, замена почтовых ящиков.
8. Устройство козырьков и «фартуков» в мусоропроводе.

Приведенный перечень не является полным, поскольку в него входят еще и другие виды работ. По этой причине, если возникла конфликтная ситуация и управляющая компания или другая организация отказывается выполнять те или иные ремонтные работы, стоит вооружиться вышеуказанным документом и обратиться в суд для защиты собственных прав.

На кого возлагается обязанность по проведению текущего ремонта?

Все обязанности по проведению ремонтных работ возлагаются на управляющую компанию, которая изначально занимается сбором средств с жильцов дома именно на содержание и ремонт помещения. Такое положение закреплено в ст. 154-156 ЖК РФ и общих правилах содержания имущества, утвержденных Правительством РФ в ПП №491 от 13.08.2006 года.

Непосредственное проведение ремонтных работ возлагается на специализированные организации в рамках проведенного конкурса. Все работы должны проводиться строго в соответствии с заданными правилами и нормами. Следует отметить, что в отличие от капитального ремонта текущие работы можно организовать без оформления протокола общего собрания собственников, а только при наличии заявки от жителей.

Ежегодно формируется план ремонтных работ, но в такой документ могут быть внесены поправки. По завершении ремонтного мероприятия работы должна принять специальная комиссия. В состав такого органа входят представители собственников квартир и сотрудники УК.

При необходимости можно будет привлечь экспертов. Если работы выполнены некачественно, то сначала потребуется предъявить претензии к управляющей компании и в случае отказа устранить недостатки можно будет подавать заявление в суд или в квартиру. На исправление ситуации УК отводится не больше месяца.

Заключение

Организация ремонтных работ в многоквартирном доме — это обязанность управляющей компании или другой организации, занимающейся обслуживанием конкретного жилого комплекса.

Ежегодно составляется специальный план, выступающий в роли основного документа, по которому проводятся необходимые работы. В составленный план можно вносить изменения и поправки, а непосредственным исполнителями работ являются подрядчики, определенные в рамках специально организованного конкурса.

Время чтения: 6 минут

Все элементы жилого дома изнашиваются в процессе эксплуатации. По этой причине порой возникает необходимость в проведении капитального ремонта – полной замены неисправного оборудования и конструкций. Работы же по восстановлению приемлемого для помещений состояния входят в текущий ремонт многоквартирного дома.

Ремонт многоквартирного дома

Ремонт многоквартирного дома – это комплекс строительных и иных технических мероприятий, цель которых состоит в том, чтобы устранить выявленные неисправности или восстановить работоспособность элементов, оборудования и инженерных систем жилого помещения.

После проведения ремонтных мероприятий многоквартирный дом должен соответствовать жилищным нормам и стандартам, и быть пригодным для проживания.

Ремонт может быть как капитальным, так и текущим. У каждого из них есть отдельный бюджет, свой порядок расходования средств и график выполнения работ.

Понятие текущего ремонта и его отличия от капитального

Текущий ремонт представляет собой комплекс мер по содержанию жилищного фонда, предпринимаемых ответственными организациями с целью поддержания удовлетворительного состояния МКД, ликвидации неисправностей, препятствующих безопасности и комфорту жильцов.

Работы в рамках текущего ремонта производятся за счет жильцов. Для этого в квитанцию на оплату коммунальных услуг включается особая строка расходов.

Периодичность проведения ремонтных работ зависит от состояния жилья, степень износа и вида жилого здания: кирпичный это дом или панельный и так далее.

Внеочередные восстановительные работы могут выполняться после осмотра помещений.

Понять, что такое текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, несложно, если учесть круг вопросов, которые решаются с его помощью. Так, текущие работы производятся в отношении:

• стен и крыши;
• труб горячего и холодного водоснабжения вне квартир;
• газового и электрооборудования;
• лифта;
• подвала.

Отличие текущего и капитального ремонтов заключается в том, что в первом случае работа нацелена на проведение поддерживающих мероприятий, например, на устранение протечки крыши в нескольких местах, а во втором - на замену и восстановление несущих, ограждающих и коммуникационных конструкций (полная замена кровли).

К капитальному ремонту относятся масштабные мероприятия:

• смена кровли;
• полная замена стояков горячей и холодной воды;
• замена окон;
• облицовка фасада здания и иное.

Кроме того, текущий ремонт отличается от капитального периодичностью проведения. Первый осуществляется при обнаружении проблемы, тогда как второй производится строго по графику и финансируется из отдельного фонда.

Законодательная база

Правовое регулирование мероприятий по осуществлению текущего ремонта начинается с норм Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ). Так, в соответствии со ст. 153 ЖК РФ физические и юридические лица должны своевременно оплачивать текущие ремонтные работы. Эта обязанность возникает с момента оформления прав собственности на помещение.

Согласно положениям ст. 155 ЖК РФ, плату за текущий ремонт, как и за содержание жилья, необходимо вносить ежемесячно до 10 числа.

График оплаты может быть установлен в рамках договорных отношений с обслуживающей организацией.

В договоре прописываются и работы, относящиеся к текущему ремонту. Их рекомендованный перечень обозначен в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 .

Некоторые вопросы отражены и в постановлении Правительства от 13.08.2006 №491 . Например, в нем закреплены особенности проведения осмотра помещений для выявления неисправностей.

Кто отвечает за организацию работ

За проведение текущего ремонта отвечает организация, обслуживающая дом:

• жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Например, договор дома с УК должен содержать отдельные положения, которые регламентируют:

• периодичность проверок помещений, а также фиксацию их результатов;
• частоту мероприятий по ремонту общего имущества;
• перечень работ;
• требования к срокам проведения ремонта, а также к организациям, их выполняющим.

Ремонтные работы проводят сотрудники подрядных организаций, заключивших соглашение с фирмой, которая обслуживает МКД.

Подрядчик может быть выбран по результатам объявленного , или ЖСК конкурса. Обслуживающая компания должна контролировать ход выполнения работ, а затем принять их результат.

Кто принимает решение о проведении текущего ремонта

В соответствии с пп. 4.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, решение о проведении текущего ремонта принимается на общем собрании собственников помещений. Для этого необходимо получить большинство голосов от общего числа участников.

Полномочия по назначению текущего ремонта могут быть переданы и совету дома. Решение об этом признается принятым, если не менее 2/3 голосов от общего числа собственников помещений согласны с ним. Такой вариант упрощает организацию работ, ведь собрать совет значительно проще и быстрее, чем добиться присутствия всех жильцов.

Кроме того, на собрании жильцы должны прийти к соглашению в следующих вопросах:

• перечень услуг и работ;
• условия их выполнения;
• тарифы.

Работы, включенные в текущий ремонт

О том, что входит по закону в текущий ремонт многоквартирного дома в 2019 году, можно узнать из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (прил. № 7). Они предусматривают широкий спектр работ по восстановлению:

• фундамента: устранение мелких деформаций и поврежденных участков;
• фасадов и стен: закрытие стыков, заделка архитектурных элементов, покраска;
• перекрытий: покраска и заделка швов и трещин;
• крыши: обновление гидроизоляции, замена водостоков;
• дверного и оконного заполнения: восстановление или замена элементов, например, тех, которые находятся в подъездах. В акте проверки помещений или в плане работ по договору может отдельно оговариваться, что входит в текущий ремонт подъезда;
• лестниц, балконов, подъездного крыльца;
• межквартирных перегородок;
• полов: ремонт отдельных участков;
• отделки общих помещений;
• центрального отопления, водопровода и канализации;
• электротехнических устройств;
• вентиляции: замена или восстановление;
• мусоропровода;
• тротуаров, дорожек, проездов, участков для отдыха.

Рассмотрение перечня работ позволяет получить представление о том, что включает в себя текущий ремонт общего имущества.

Заметим, что данный вид восстановительных мероприятий не относится к жилым помещениям. Все работы, которые проводятся в квартире и касаются личного имущества собственника, организуются и оплачиваются им лично. Исключением являются, например, стояки горячей и холодной воды, которые относятся к общей собственности, хотя и находятся внутри жилья.

Примерный список дополнительных работ

Перечень ремонтных работ можно дополнить мероприятиями, которые выходят за рекомендованные законодателем рамки. Решение ряда проблем требует быстрой реакции, поэтому ждать, например, капитального ремонта дома для их устранения не всегда приемлемо. В этих случаях список текущих работ расширяется.

В исключительных обстоятельствах к тому, что относится к текущему ремонту, можно причислить и определенные восстановительные мероприятия в отдельных квартирах.

Это касается лишь случаев, когда ущерб имуществу собственника нанесен действиями или бездействием управляющей организации.

Например, она игнорировала необходимость восстановления кровли, поэтому несвоевременно заказала ремонт крыши, а нарушение ее герметичности привело к повреждению внутренней отделки в квартире верхнего этажа.

Важно отметить: то, какие работы относятся к дополнительным, может оговариваться жильцами дома, а их очередность определяется по результатам проверок помещений и выявления текущих потребностей.

Периодичность и сроки

При планировании текущего ремонта следует ориентироваться на возникающие в доме повреждения, поэтому он может быть ситуационным. Однако, как правило, такие ремонтные мероприятия имеют определенную последовательность, а не носят спонтанный характер.

Периодичность работ определяется на основании проведения полных и частичных проверок помещений и оборудования, которые соответствуют предварительно составленному графику.

Общие осмотры происходят два раза в год: весной и осенью, но до начала сезона отопления.

Если во время проверки выявлены нарушения технического состояния дома и прилегающей к нему территории, их следует зафиксировать в акте осмотра. После составления этого документа обслуживающая организация выбирает подрядчика.

Сроки проведения текущего ремонта в многоквартирном доме зависят от следующих факторов:

• сложность мероприятий;
• масштаб восстановительных работ;
• скорость работы подрядчиков.

Кто оплачивает ремонт

Бюджет на проведение текущего ремонта формируется из средств, которые собственники жилья вносят ежемесячно. В зависимости от дома тариф может отличаться. Он определяется с учетом потребностей жильцов и состояния помещения, поэтому обычно устанавливается на общем собрании.

Если жильцам и УК договориться не удалось, оплата производится по стандартному тарифу муниципального образования, утвержденному местными органами власти.

Важно заметить, что материальное участие в расходах у каждой квартиры будет разным. Это объясняется тем, что сумма ежемесячного платежа зависит от площади жилого помещения. При этом количество проживающих в квартире людей значения не имеет.

Таким образом, расходы начисляются по следующей формуле:

Тариф за 1 м2 х площадь квартиры.

Расходование средств из ремонтного фонда происходит:

• на основании договора с подрядчиком;
• в соответствии с оценкой восстановительных работ;
• согласно составленной смете, которая включает покупку материалов, выполнение работ и уплату налогов.

Процесс завершается подписанием акта приема-передачи, который подтверждает, что плата за текущий ремонт многоквартирного дома произведена обоснованно.

Куда жаловаться на низкое качество ремонта или бездействие УК

Если ремонтный фонд регулярно пополняется, договор с обслуживающей организацией подписан, но работы по устранению неполадок не проводятся, жильцы вправе письменно требовать, чтобы обслуживающая организация произвела перерасчет взносов.

В случае ее безосновательного отказа можно обратиться за судебным решением вопроса.

Когда бездействие управляющей организации приводит к порче общей собственности, можно требовать компенсации нанесенного ущерба.

Если ремонт состоялся, но его качество не удовлетворило жильцов МКД, необходимо изучить пункты договора подряда, заключенного со сторонней фирмой. В документе должен быть установлен гарантийный срок на выполненные работы и условия исправления недочетов.

Евгений Рассказов

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

О том, что подразумевается под понятием текущий ремонт, большинство из жильцов многоквартирных домов ничего толком не знает. И в этом нет ничего удивительного, так как сами представители жилищно-коммунального хозяйства зачастую путаются в деталях , касающихся их работы.

Связано это с недостаточным освещением в законодательстве многих вопросов из сферы ЖКХ – белых пятен или юридического вакуума много и этот факт позволяет развиваться всяким неприятным для жильцов бюрократическим схемам.